Neue Registrierungsnummer für Vermietungen über Airbnb und Booking ab Juli 2025 verpflichtend

Autor: Tim (Rechtsabteilung NB-Estates)

Was hat sich seit dem 1. Juli 2025 bei der Ferienvermietung in Spanien geändert?

Seit dem 1. Juli 2025 gilt in Spanien eine Registrierungspflicht für Ferienunterkünfte. Wer seine Immobilie über digitale Plattformen anbietet, auf denen Gäste online buchen und bezahlen können, muss sich im nationalen Mietregister (Registro Único de Viviendas Turísticas) registrieren. Diese Registrierung erfolgt über das digitale Portal der zentralen Anlaufstelle für kurzfristige Vermietung: die Ventanilla Única Digital.

Jede Unterkunft, die die Voraussetzungen erfüllt, erhält eine eindeutige Registrierungsnummer. Diese Nummer muss in jeder Online-Anzeige deutlich sichtbar angegeben werden, zum Beispiel auf Airbnb, Booking.com, Vrbo oder anderen Vermietungsseiten. Ohne diese Nummer dürfen die Plattformen Ihre Anzeige nicht (mehr) veröffentlichen.

Laut Angaben des spanischen Ministeriums wurden bereits mehr als 100.000 Unterkünfte registriert, davon allein in der beliebten Region Valencia über 32.000 (Ministerio de Vivienda, Juli 2025). Spanien ist damit das erste EU-Land, das die europäische Richtlinie (2024/1028) in nationales Recht umsetzt.

Für wen gilt diese neue Pflicht?

Sie müssen Ihre Immobilie registrieren, wenn:

• Sie über digitale Plattformen wie Airbnb, Booking.com, Vrbo oder ähnliche Webseiten vermieten, auf denen Gäste buchen und bezahlen können;
• Es sich um touristische Vermietung handelt: also Kurzzeitaufenthalte (in der Regel weniger als 30 aufeinanderfolgende Tage pro Gast);
• Dies gilt auch für saisonale oder mittelfristige Vermietungen, wenn eine Online-Plattform mit automatischer Buchungs- und Zahlungsfunktion genutzt wird.

Es spielt keine Rolle, ob:

• es sich um den Hauptwohnsitz, einen Zweitwohnsitz oder eine Kapitalanlage handelt;
• Sie gelegentlich oder ganzjährig vermieten;
• Sie als Privatperson oder über ein Unternehmen vermieten.
  
  

Wer ist von dieser Regelung ausgenommen?

Nicht alle Vermieter müssen sich registrieren. Eine Registrierung ist nicht erforderlich, wenn:

• Sie ausschließlich über persönliche Kontakte oder offline (z. B. an Familie oder Bekannte) vermieten;
• Sie nur auf Webseiten ohne Buchungsfunktion inserieren (z. B. Idealista oder Fotocasa, wobei es hierzu aktuell rechtliche Unklarheiten gibt);
• Sie einen klassischen Langzeitmietvertrag von 12 Monaten oder mehr anbieten.

Achtung: Inserieren Sie auf einer Plattform ohne Buchungsfunktion, nutzen jedoch einen externen Zahlungsdienstleister, könnten Sie dennoch unter die Registrierungspflicht fallen. Die Auslegung mancher Situationen ist noch in Klärung.

Wie beantragen Sie die Registrierungsnummer für Ferienvermietung?

Besuchen Sie die Website der Ventanilla Única Digital, verwaltet vom spanischen Wohnungsbauministerium: Link zum Portal. Klicken Sie anschließend auf „Wie erhalte ich eine Registrierungsnummer?“ und gehen Sie zur Seite für touristische Vermietung.

Der Antrag erfolgt komplett digital über das Portal des Colegio de Registradores oder das spanische Katasteramt. Die Schritte sind:

1. Sammeln Sie folgende Angaben:
   • die genaue Adresse Ihrer Immobilie;
   • die Katasterreferenznummer;
   • Angabe, ob Sie die gesamte Immobilie oder einzelne Zimmer vermieten;
   • die maximale Anzahl an erlaubten Gästen;
   • und eine Erklärung, dass Ihre Immobilie den regionalen Vorschriften für Ferienvermietung entspricht (hier nachprüfen).
     
     
2. Beantragen Sie Ihre Registrierungsnummer beim Colegio de Registradores über den Link zum digitalen Portal auf der oben genannten Webseite. Melden Sie sich an, füllen Sie das Online-Formular aus und laden Sie die erforderlichen Dokumente hoch.
   
• Sie können dies selbst mit einem digitalen Zertifikat erledigen;
• oder es durch eine bevollmächtigte Person (Gestor oder Vertreter) erledigen lassen.
  
  
3. Sie erhalten sofort eine vorläufige Registrierungsnummer, die nach Prüfung der Dokumente endgültig wird. Ihre Immobilie entspricht dann sowohl dem spanischen Recht als auch den EU-Vorgaben.

Registrierungskosten: 27,05 € (zzgl. MwSt.) pro Immobilie.

Was müssen Plattformen wie Airbnb und Booking.com tun?

Auch Airbnb, Booking.com und ähnliche Plattformen sind verpflichtet, aktiv mitzuwirken. Sie müssen die Registrierungsnummer überprüfen und sichtbar bei jedem Inserat anzeigen. Ohne gültige Nummer dürfen keine Inserate online gestellt werden. Darüber hinaus sind sie verpflichtet, monatlich Berichte an die Behörden zu übermitteln und innerhalb von 48 Stunden Inserate zu entfernen, wenn eine Nummer ungültig oder entzogen wird.

Warum führt Spanien diese neue Regelung ein?

Im Jahr 2024 gab es in Spanien schätzungsweise 400.000 Ferienunterkünfte. Ein großer Teil davon war nicht offiziell registriert oder kontrolliert. Mit dieser Maßnahme möchte die spanische Regierung mehr Kontrolle über den schnell wachsenden Markt der Ferienvermietung gewinnen. Ziel ist es:

• die unkontrollierte Ausbreitung illegaler Ferienvermietung einzudämmen;
• eine korrekte Steuererhebung sicherzustellen;
• fairen Wettbewerb zu fördern;
• und die Qualität des touristischen Angebots zu verbessern.

Warum ist es wichtig, Ihre Immobilie rechtzeitig zu registrieren?

Wer nach dem 1. Juli 2025 ohne gültige Registrierungsnummer weiterhin Inserate schaltet, riskiert:

• die Löschung der Online-Anzeigen;
• Geldbußen und Sanktionen;
• oder (zeitweiligen) Entzug des Rechts zur Plattformvermietung.
  
  

Wichtig zu wissen: Diese Regelung ist kein Grund zur Sorge. Im Gegenteil: Sie bietet die Gelegenheit, Ihre Vermietung rechtssicher und professionell zu organisieren — für mehr langfristige Sicherheit. Genau wie bei der NIE-Nummer gilt: Gut vorbereitet ist halb gewonnen. Lesen Sie hier unseren Beitrag zur NIE-Beantragung.

Was bedeutet das für unsere Kunden?

Besitzen Sie eine Ferienimmobilie in Spanien, die Sie (teilweise) über Airbnb oder Booking vermieten? Dann ist es entscheidend, Ihre Immobilie rechtzeitig zu registrieren. Der Antrag ist relativ einfach, erfordert aber korrekte Unterlagen und gewissenhafte Nachverfolgung.

Haben Sie mit unserer Hilfe gekauft? Dann begleiten wir Sie gerne Schritt für Schritt. So bleiben Sie vollständig rechtskonform und sorgenfrei.

Dieser Artikel wurde von der Rechtsabteilung von NB-Estates auf Grundlage der aktuellen spanischen Gesetzgebung und der EU-Richtlinie 2024/1028 erstellt.